從2002起高雄車站進入超長施工期，未來還有高鐵工程要推動，圖為近期「高雄表參道計畫」，中山一路將自行車道與人行道分流，沿線店面幾乎被帆布圍籬遮蔽，商家苦不堪言。葉家銘攝
實際走訪中山一路沿線，整排空蕩蕩的店面很難想像這是高雄城市交通軸心現況，而被高市府定調為「高雄表參道計畫」，以高雄車站及美麗島站為核心，重點改造串聯兩地中山一路，目前工程施工中，預計最快明年中旬完工，而這段施工期，讓沿線店面經營更為艱難。店家陳先生指出，該工程規劃用意在於將自行車道與人行道分流，然而施工期間店面幾乎被帆布遮蔽，原有客源持續流失，生意不僅沒受到高雄車站改建利多拉抬，來人更少生存不易。
高雄車站周邊房市與商圈呈現兩樣情，當中興富發在新案「中山鉑悦」訴求，就是看好高雄車站未來有高鐵駛入利多。葉家銘攝
從2002年高雄鐵路地下化到高鐵延伸至高雄車站的計畫預計最快2039年完工，高雄車站從興盛走向衰敗，到復甦目前看來遙遙無期，當中距離高鐵完工可能還要超過13年，台鐵挖完換高鐵挖，預計超過半甲子施工期，成為區段居民最無奈感受。然而區域商圈沒落是事實，但房市發展卻出奇有商機，當中興富發集團大舉推案從早期「馨馥華」到近年來「民生臻愛」、「民生1號院」與「中山鉑悦」，建案場場順銷，跟高雄車站商圈發展形成強烈對比。
高雄車站周邊包括三地、冠德、聯上等建商均有指標案未來會推動。葉家銘攝
高雄車站近期將有三地集團高雄客運「大港段都更案」推動，將興建商辦與住宅大樓，另冠德建設主導「高雄車站專四、五及商四公辦都更」，總投資額95億元將興建3棟商辦與住宅，總樓地板面積2.9萬坪大樓，未來冠德將攜手日本森大廈都市企劃株式會社，借鏡「虎之門之丘」複合式開發經驗，另聯上實業(4113)以11億9845萬3890元，購入三民區大港段5小段面積631.62坪土地，換算每坪地價189.7萬元，土地位於建國二路與民族二路口，未來也將有開發計畫，區段房市發展仍十分熱絡可期。
住通商用不動產研展部經理許值瑋分析，高雄車站屬全市交通樞紐，也是南高雄與北高雄分界處，目前區域新屋房價落在4-5字頭，但周邊空租店面多，據了解這些閒置店面多數屬大地主長期持有，近年來包括興富發、永信等指標建商都有陸續整合土地，即便交通黑暗期可能長達30餘年，但房價在全市仍屬前段班，呈現商圈慘淡，房市具備商機特殊現象。
