七期精英

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徐一鳴:落實居住正義 有房沒房都要顧!


台灣經濟沒你看得那麼壞 北市空屋也沒你想得那麼多...

地政三法立法院順利三讀,預計2012年7月後,不論是權利人、地政士、不動產經紀業者、代銷業者在完成不動產買賣案件所有權移轉登記30天內(對代銷預售屋業者來說,則是委託代銷契約屆滿或終止30日內),必須向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊,其中有一條規定值得我們特別注意:「在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據」。
許多民眾、學者、甚至房仲業認為,既然「實價登錄」的頭過了,要讓「實價課稅」的身體過也就不難了,紛紛預期不動產「低稅」時代將慢慢走入歷史,甚至危言聳聽,連今年將下跌15~30% 的話都喊個沒完。
簡單分析一下,你就知道「實價登錄」其實對房價影響不大(你知道賣方多少錢買的,這跟他想用多少錢賣有什麼關聯?),我們拿實施「實價登錄」多年的香港經驗來看就明白,真有效的話,香港房價還會位居全球第一、要特首公開道歉嗎?
真正對房價會有衝擊的是「實價課稅」,但實價課徵交易稅與持有稅,因牽涉到極複雜的稅法大翻修,並沒有大家想像中那麼容易。
妙的是, 一旦真的實施「實價課稅」,對房價產生重大衝擊時,按照台灣自有屋率高達80%現況來看,將造成許多民眾財產上的損失,為了少數人買不起房,打擊多數有房子的人,這算哪們子居住正義?誰都贊成打擊投機炒作,但政府要落實居住正義時,政策上可不應該只照顧想購屋的民眾,而忽視更廣大的已購屋群眾吧?
對那些想購屋的民眾來說,雖然現在買房子看似被賣方賺了一筆,但若經濟穩定成長,房價維持溫和上漲,將來轉售時,同樣也能賣好價錢,這樣一來,沒人吃虧,政府也收到較多的稅,不是更好嗎?個人認為,唯有房價隨經濟升溫而持續溫和上漲,才能真正落實居住正義。
從實價登錄到課稅 路途還很漫長
內政部營建署公布的2011年第2季住宅資訊統計指出,全國住宅存量總計為793萬多宅,按照2011年房市交易量大約36萬筆來算,大約需要22年時光,全國住宅才會全都曾經交易過,也就是全都「實價登錄」過。
以最樂觀角度來算(每年80萬戶以上交易?),最快也要10年才能全面完成「實價登錄」,接下來才能推行「實價課稅」,你想,在「相關配套措施完全建立」前,稅務機關將依據什麼來執行「實價課稅」呢?
就算「實價登錄」逐步完成,但在真實的不動產買賣價格中,從來都不曾將土地與房屋的價格分別談,我們頂多將土地與房屋加總後的價格去登錄。然而,在現行稅法制度下,都是針對土地與房屋分開課稅 (對買方來說,契稅是依據房屋評定現值來課徵;對賣方來說,財產交易所得也是依據房屋評定現值來課徵,而土地增值稅則是依據公告土地現值來課徵。),因此即將實施的「實價登錄」所掌握的價格資訊,其實根本無法直接套用,需要勞動立委諸公,再大幅將現行法律修改、或廢止再立新法才行(例如實價課徵「不動產交易所得稅」、「不動產持有稅」,以取代現有交易稅與持有稅)。
實施實價登錄 需要更詳細規範
有些人腦袋不清楚,痛批國民黨立委在實價登錄條文中增列「不得為課稅依據」這檔事,是捍衛財團利益、是妨害實現居住正義,大錯特錯,其實這樣幹才正確,國民黨立委並不害怕或要阻擋「實價課稅」,他們只是比一般人懂法律,他們心裡清楚:在「在相關配套措施完全建立並完成立法」前就倉卒推行「實價課稅」,只會製造更多混亂與對立!
前面說過,全面完成「實價登錄」耗時至少10年之久,若某些成交的不動產沒有上次實際成交價格時,那就得再沿用現行稅制,再按照房屋評定現值與公告土地現值分別課稅,但對曾經有實價登錄過的不動產,則要按照稅金較多的實價課稅,這會造成兩套課稅制度,真這樣幹,政府會被罵死。
另外, 倉卒實施「實價課稅」,只會在巨大利益驅使下,逼著買賣雙方做「分拆價」協議(雖然賣方要負擔較多的稅負,但買方不同意協議內容,買賣也不可能成立),簽訂兩份合約,一份是買賣契約正本,一份是買賣契約的補充協議,但只去登錄買賣契約正本的成交金額,做沒有獲利的假象,以規避沉重賦稅。
舉例來說,買賣雙方協定的成交價假設為1000萬元,但在買賣契約正本寫成交價800萬元,而在買賣契約的補充協議另外寫上搬遷費200萬元,類似某些將補充協議視為房仲佣金合約的做法。
由於法律必須採正面表列方式來規範,稅務機關必須仔細研究:究竟要民眾提供什麼樣的資訊才滿足「土地及建物成交案件實際資訊」?否則「實價登錄」所獲得的資訊並不盡然確實下,走向「實價課稅」之路肯定更遙遠,更不用說現在倉促就要推動「實價課稅」了。
因為未將「實價登錄」與「實價課稅」同步實施,少了實價課稅的沉重負擔,有心人可以故意登錄較高的成交價格,讓「實價登錄」成為炒房工具,要避免這情況發生,必須實價課徵持有稅,這又涉及到更複雜的稅法修改。
實價課徵持有稅 最能有效抑制房價
既然「實價登錄」主要是將房屋與土地價格合併後總價登錄,除非該筆交易標的只有土地,不然我就不太明白政府接下來要如何利用「實價登錄」分別掌握土地與房屋的實價,而將公告地價、公告土地現值、和房屋評定現值調高到趨近實價,同時又如何能盡早實現實價課徵持有稅?
對置產族或投資客來說,真正有影響的其實是實價課徵不動產持有稅,而不是實價課徵不動產交易所得稅!實價課徵不動產交易所得稅,是針對有賺的部分才繳稅,頂多少賺而已;然而,實價課徵不動產持有稅卻如同奢侈稅,不管賺賠都要加重你的稅賦負擔,而且還不像奢侈稅有規定持有期限。
但是,要先做到實價課徵不動產持有稅,還得先花多年時間完善「實價登錄」,同時還得改變現行分別針對土地與房屋課徵持有稅,還要避免民眾刻意低報實際交易價格的問題。
就算自用住宅享有較低稅率,但採行實價課徵不動產持有稅,確實會加重民眾負擔,引發更大民怨,政府必須先對自用自宅降低稅率。這樣一來,跟奢侈稅一樣,政策上針對自用住宅網開一面,卻等於提供給非自用住宅持有者的合法避稅管道(先贈與給名下無屋的成年子女後,再另以自用住宅名義出售或繼續持有),使得實價課徵不動產持有稅,對房價衝擊也可能不會太大,因為增加的負擔其實也有限。
稅制早已十分完善的英國,這幾年照樣出現過大漲行情,這說明了房價漲跌,其實與稅制關係沒那麼大。我認為,不論是奢侈稅、實價登錄或實價課稅,對未來台灣( 尤其是台北市) 房價都不可能出現巨大衝擊,就像我以前說的:真正影響房價的只有經濟因素!
最近盛傳無薪假風潮再起,但對照領先指標之一的外銷訂單指數( 如圖1) 來看,不管哪個行業,目前狀況都沒金融海嘯時期那麼糟,只是許多產業的個別企業競爭力衰退,訂單量沒有再成長,導致庫存偏高而需要調整,應該不是整個經濟體系出現重大危機。


來源擷取至http://ehouse.land.moi.gov.tw/A0/A27/A2700A.aspx?ARTID=3932


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1.<理論上>:目的打房使高居不下的房價回歸市場
<實際面>:房價→市場供需+地方重大公共建設
2.<理論上>打房→<實際面>增加地方稅收
3.投資客一樣進場→買方一直觀望,還是買不到房子
投資客→惜售<成屋兩年後買賣>/買房→觀望<希望更低還是沒買成>
4.優點→建商停止推案,不會有空屋率高的錯覺
→成交量減少,投資客不再進場,趨阻作用
→自住型買方出現看屋
→最重要增加地方稅收,公務員調薪<因工作量增加>
→地方有充足預算,推動地方建設

結論:
高房價是國家轉型大都會與國際接軌及重大建設所形成的市場供需,這是一些開發中國家所沒有的現象!亞洲的東京、新加坡、香港何嘗不也是嗎?
打壓它不妨適應它,有效的解決方式只有兩個:
1.把台灣變回亞洲最落後,經濟面最差及政局最不穩定的開發中倒數亞洲四小龍,開玩笑,這當然是不可能。
2.加強地方重大建設,把區域與區域間的價值開發出來,讓同一城市不會有一路之隔,兩個房價落差,加強市都心外圍建設,獎勵開發,讓大家了解市政都心外圍地區的美,自然形成的商圈,密集度外移後,市都心內供需再如此強烈,房市自然回穩,如地方政府不再帶頭標售抵費地炒地皮,而是把國有地找當地建商合建,土地成本降低,房價自然降低作一個有為的政府名附其實的地方父母官就得愛戴,造就一個有良心的建商,創造就業率,將利率調降優惠首次購屋族,創造多贏的局勢,何來奢侈呢?


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何銘漳


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